见起色。直到1880年代才开始着手进行市政建设，但己远远落后于天津英租界的建设。
随后清政府为了显示不歧视美国，也有意让美国在天津建立一个专管租界，界址为：东临海河右岸（西岸），南至开滦胡同（今开封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）与英租界毗邻。占地131余亩。但当时的美国驻华公使蒲安臣极力反对租界制度，因为当时美国的国力有限，来华美国商人屈指可数，恰值国内南北战争进行，无暇对租界进行开发，一直未对租界进行行政管理，1880年、1896年，美国先后两次向清政府提出归还天津美租界，但清政府并未接收，最终由天津海关代管。
当然美国归还天津租界并不是什么讲国际道德，而是因为嫌租界太小，开发的价值不大，而且美国政府的在华政策为“门户开放，利益均沾”，即所有列强的在华利益需与其他各国共享，因此有没有租界都影响不大。
天津德租界成立是在甲午战争以后，1895年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，以德国在中日甲午战争中迫日还辽有功，向清政府要求享受与英法美国同等待遇，在天津建立租界。10月30日，天津海关道盛宣怀、天津道李岷琛与德国领事司艮德签订《天津条约港租界协定》，允许德国在天津设立租界。界址为：东临海河，北接原来的美租界，西至大沽路东，南界小刘庄，面积为1034亩。不过徳租界成立较晚，现在还没开始大规模建设。
天津日租界成立也是在甲午战争以后，1896年7月21日，清朝和日本签订《中日通商行船条约》。1898年8月29日，根据《中日通商行船条约》的规定，清朝、和日本政府、签订《天津日本租界协议书及附属议定书》，划定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有进行开发。仅在泰安道与解放北路交口处、利顺德饭店斜对面一所楼房里设立领事馆。
到了这个时候，天津的英法德美日五国租界共计有5382亩，长居外国居民3000余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团运动波及到天津之后，又有大批的外国人、中国人逃进租界里来躲避，而八国联军登陆之后，也曾在租界里驻扎过一段时间，在租界里建立军营、仓库等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。
领事们在紧急协商，但租界里的居民们极度恐慌，各种流言都在租界里流传起来，有说义和团又杀回来了，而且这次来的义和团可都是有真神功的
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